I. VORBEMERKUNG
Jede zweite Ehe wird mittlerweile geschieden. Gerade in Zeiten des Immobilienbooms haben Eheleute Grundbesitz, zumindest ein Familienheim käuflich erworben. Eheleute, die Miteigentümer eines Familienheims sind, versuchen oftmals bei festgefahrenen Verhandlungen die wechselseitigen Forderungen im Rahmen einer zwangsweisen Verwertung (Teilungsversteigerung) im Rahmen ihrer Immobilie durchzusetzen. Eigentlich ist der Begriff irreführend. Der Vermögenswert wird nicht zwischen den Eheleuten aufgeteilt. Vielmehr wird der unteilbare Gegenstand (Immobilie) nur in einen teilbaren (Geld) umgewandelt. Die Aufteilung des Erlöses zwischen den vormaligen Eigentümern ist gerade nicht Aufgabe des Versteigerungsgerichts. Die Teilungsversteigerung ist nach wie vor im Rahmen eines Rosenkrieges die „Waffe“ der ersten Wahl. Oftmals ist als Pendant der andere Eigentümer auf keinen Fall bereit, gerade seinem vormaligen Ehepartner das Familienheim zu überlassen, selbst wenn ein dem Verkehrswert entsprechenden Preis geboten wird. In fast keinem anderen Rechtsgebiet des Familienrechts haben die Beteiligten nun aber derart konfuse und in der Regel falsche Vorstellungen über die rechtlichen Einsatzmöglichkeiten
Welche Voraussetzungen für die Einleitung eines Teilungsversteigerungsverfahrens hierfür gegeben sein müssen und ob dies eine taktisch kluge Vorgehensweise darstellt, versucht der nachstehende Beitrag zu erläutern.
II. Vorzuschaltende Prüfungskriterien
Es muss vorrangig überprüft werden, ob die Teilungsversteigerung im Moment überhaupt taktisch klug oder gar überhaupt für das Objekt in Betracht kommt. Dabei sind folgende Punkte abzufragen:
- Ist das Objekt überhaupt für eine Teilungsversteigerung geeignet
- Liegt ein Verstoß gegen § 1365 BGB vor?
- Werden Rechte Dritter tangiert?
- Gibt es Probleme mit der Spekulationssteuer?
Nachdem diese Fragen geklärt sind, muss überprüft werden, ob Gegenrechte aus der Miteigentumsgemeinschaft oder aus einem anderen familienrechtlichen Verhältnis bestehen. Erst dann kann beantwortet werden, ob eine Teilungsversteigerung der taktisch günstigste Weg ist oder andere Verfahren vorzuziehen sind.
Eignet sich das Objekt überhaupt für die Teilungsversteigerung?
In Teilungsversteigerungsverfahren gilt zum einen der Deckungs- und zum anderen der Übernahmegrundsatz (vgl. §§ 44, 52 ZVG).5 Diese besagen: Ein Erwerber muss alle eingetragenen Rechte und gegebenenfalls auch in bar die angemeldeten Zinsen sowie zusätzlich die Kosten des Verfahrens bieten. Erfahrungsgemäß wird es ab einer Belastung von etwa 70 % im Vergleich zum Verkehrswert problematisch, die Teilungsversteigerung überhaupt erfolgreich durchzuführen, da zusätzlich Gewährleistungsansprüche von vornherein ausscheiden. Bieter präferieren dann doch eher einen freihändigen Kauf. Bei einem stark belasteten Grundstück ist die Teilungsversteigerung der gänzlich falsche und zudem kostenträchtige Weg. Hier ein Antragt in der Hoffnung zu stellen, festgefahrene Verhandlungen zu reanimieren, stellt einen typischen Beratungsfehler dar. Kommt es zu keinem Gebot und wird daher die Immobilie in zwei Terminen nicht abgesetzt, trifft die Kostenlast den Antragsteller. Das Verfahren wird in diesem Fall aufgehoben, vgl. § 77 II ZVG. Insbesondere die Gerichtskosten inklusive der Gutachterkosten können erheblich sein.
Liegt ein Verstoß gegen § 1365 BGB vor?
Leben die Eheleute in der Zugewinngemeinschaft und sind noch nicht geschieden, ist vorrangig zu klären, ob der Hausanteil nahezu das ganze Vermögen des Antragstellers darstellt. Ein Antrag wäre unzulässig, da eine Einwilligung des Antragsgegners notwendig wäre. Es muss daher vorab ermittelt werden, ob noch sonstiger Vermögensbestand vorhanden ist. Nach der Rechtsprechung müssen dem Verfügenden je nach Größe des Vermögens 10-15 % als sonstigem Vermögen verbleiben. Liegt ein Verstoß gegen das verfügungsverbot vor, sind die Folgen gravierend. Der andere Miteigentümer kann sich über einen Drittwiderspruchsantrag gemäß § 771 ZPO wehren. Der Streitwert dieser Verfahren ist erheblich. Zu beachten ist, dass dieses Verfügungsverbot jedenfalls bis zur Rechtskraft der Scheidung gilt. Es kann höchstens versucht werden, gem. § 28 ZVG die Ersetzung der Zustimmung durch das Gericht zu erreichen.
Werden Rechte Dritter tangiert?
Gerade in ländlichen Gegenden ist es üblich, dass Kinder/Schwiegerkinder von den Eltern/Schwiegereltern ein Grundstück übertragen bekommen. Dies geschieht im Wege der Schenkung. Dabei werden vielfach Rückübertragungsrechte vorbehalten bei einer Veräußerung, Belastung oder Zwangsvollstreckung. Auch die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsmaßnahme und es droht unter Umständen der ersatzlose Verlust der Immobilie. Ein solcher Antrag darf daher lediglich dann gestellt werden, nachdem sichergestellt ist, dass die Berechtigten hieraus keinen Rückübertragungsanspruch konstruieren können.
Gibt es Probleme mit der Spekulationssteuer?
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften unterliegen der Einkommenssteuer, wenn die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahren nach Anschaffung veräußert (in der Zwangsversteigerung durch Zuschlag gemäß § 90 ZVG) und hierbei ein Mehrerlös erzielt wird. Eine Ausnahme gilt gemäß § 23 EStG bei einer Nutzung zu Wohnzwecken. Wird die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, greift die Spekulationssteuer nicht. Da bei einer Teilungsversteigerung eine Verfahrensdauer von einem Jahr einkalkuliert werden muss, ist bei einem Auszug eines der Ehepartner und einem zu erwartenden Mehrerlös die Spekulationssteuer grundsätzlich für den ausziehenden Miteigentümer ein erhebliches Problem.
III. familienrechtliche Gegenansprüche und Taktiken
Sofern nach allgemeinen Gesichtspunkten „grünes Licht“ für die Durchführung einer Teilungsversteigerung gegeben werden kann, sollte aus taktischen Gründen nunmehr immer noch überlegt werden, ob sich aufgrund von wechselseitigen Ansprüchen die Durchführung eines solchen Verfahrens – und sei es auch nur zur Zeit – verbietet. Nach der aktuellen BGH- Rechtsprechung können nur mit Ansprüchen aus der Bruchteilsgemeinschaft als solcher die Erlösverteilung einredeweise blockiert werden. Zu derartigen Ansprüchen zählen zum Beispiel die Ausgleichsforderungen wegen bezahlter Nebenkosten, Reparaturen oder Finanzierungskosten. Alle sonstigen Ansprüche aus der Ehe haben aber im Rahmen der Erlösverteilung keine Bedeutung. Dies gilt zum Beispiel für Unterhaltsansprüche oder vor allem für Zugewinnausgleichsforderungen. Für denjenigen Ehepartner, dem höhere Ansprüche, insbesondere solche aus Zugewinn zustehen, bedeutet diese Rechtsprechung eine erhebliche Gefahr. Bei bruchteilsfremden Ansprüchen wird der Erlös an die beiden Beteiligten entsprechend ihren Anteilen ausgezahlt. Damit trifft den Forderungsinhaber das Risiko, dass er im Nachhinein mit seinen Forderungen leer ausgeht, sofern der andere Teil den Erlös zwischenzeitlich ausgegeben hat. Will man dieses Risiko vermeiden, sind vor Durchführung der Teilungsversteigerung die Forderungen gegenüber dem anderen Teil vorab zu titulieren. Erst nachdem diese Forderungen tituliert und bei einer Zahlungsverweigerung eingetragen sind, darf –wenn überhaupt- der Teilungsversteigerungsantrag gestellt werden. Im Rahmen der Erlösverteilung kann nunmehr eine eingetragene Sicherungshypothek angemeldet und damit auch eine sichere Befriedigung der Forderung erreicht werden.
Forderungsversteigerung als Alternative zur Teilungsversteigerung?
Sofern Forderungen auf dem Anteil des anderen Partners eingetragen wurden, sollte überlegt werden, ob nicht nunmehr gar keine Teilungsversteigerung, vielmehr eine Forderungsversteigerung nur des anderen Miteigentumsanteils zielführend ist. Rechtspfleger warnen zwar immer wieder davor, eine solche Vollstreckung mit Kosten einzuleiten, da sich keine Bieter fänden. Der Markt reagiert auf derartige Anträge -vorsichtig ausgedrückt – sehr zurückhaltend. Kommen zu Teilungsversteigerungsverfahren eine Vielzahl von Interessenten, ist kaum einer von ihnen bereit, einen bloßen Miteigentumsanteils zu erwerben. Die Chancen, die aus dem Erwerb eines solchen Anteils resultieren können, werden schlicht und ergreifend verkannt. Sofern durch einen gänzlichen Außenstehenden ein bloßer Anteil günstig erworben wird, kann zum einen aus dieser Position immer noch die Teilungsversteigerung beschritten werden. Der Erwerb eines Anteils an einer Immobilie ist oftmals ein risikoarmes Investment. In der Regel wird dann ein Mehrfaches von dem erzielt, was als Einsatz für den Miteigentumsanteil aufgewendet wurde. Außenstehende erkennen aber oftmals dieses wirtschaftliche Potential nicht. Vielfach wird daher nur der andere Miteigentümer Bieter sein. Auf diese Weise kann dieser relativ sicher und günstig die Alleineigentümerposition erlangen und das Problem der Verfügung über Vermögen im Ganzen wird zusätzlich auch noch umgangen.
VII. FAZIT
Eine Teilungsversteigerung kann auch in dem ein oder anderen Fall daher sogar taktisch klug sein. Stehen einem Ehegatten gegen den anderen Partner Vermögensrechte zu, empfiehlt es sich diese Forderungen unbedingt vorab titulieren zu lassen. Bevor ein Teilungsversteigerungsverfahren eingeleitet wird, sollte eine Forderungsvollstreckung angestrebt werden. Solange der Miteigentümer als zumindest Mitbetreibender das Heft in der Hand hält, kann er dafür Sorge tragen, dass ein hoher Erlös erzielt und die Immobilie gerade nicht für „einen Apfel und ein Ei“ erworben wird. Daneben kann er auch einen eigenen Billigerwerb sicherstellen. Trotzdem birgt das Verfahren einige Fallstricke und die Einleitung sollte gut durchdacht und überlegt sein.
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